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Mietrecht - Rechtsprechung

BGH: Welche Belege muss Vonovia zur Einsicht vorlegen?

Der Bundesgerichtshof hatte in den Verfahren VIII ZR 102/21 (zu Hausreinigungskosten der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH) und VIII ZR 114/21 (zu Hauswartkosten der Vonovia Immobilienservice GmbH) zu beurteilen, welche Belege Vonovia vorlegen muss, wenn Betriebskostenleistungen abgerechnet werden sollen, mit denen eine rechtlich selbständige Tochtergesellschaft der Vonovia beauftragt wurde.

Der Bundesgerichtshof differenziert danach, was in dem Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der Vonovia und der jeweiligen Tochtergesellschaft vereinbart wurde.

Ist dort vereinbart, dass die Tochtergesellschaft die Erstattung ihrer Kosten (ohne Gewinn) verlangen kann, müssen Mieter:innen sich nicht ohne Weiteres mit der Rechnung der Tochtergesellschaft gegenüber der Vonovia begnügen. Sie können, wenn die Tochtergesellschaft ihrerseits einen Subunternehmer eingeschaltet hat, verlangen, dass ihnen auch die Rechnung des Subunternehmers an die Tochtergesellschaft vorgelegt wird, damit sie die von der Tochtergesellschaft in Rechnung gestellten Kosten prüfen können.

Ist hingegen vereinbart, dass die Tochtergesellschaft eine Vergütung (inklusive Gewinn) verlangen kann, vertritt der BGH die Auffassung, dass Mieter:innen allein die Rechnung der Tochtergesellschaft an die Vonovia einsehen dürfen. Denn die Tochtergesellschaft dürfe als rechtlich selbständiges und nicht von der Vonovia abhängiges Unternehmen auch ihren Gewinn abrechnen und die Vonovia diesen im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter:innen umlegen. Die Mieter:innen seien ausreichend durch das Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, wonach die Preise der Tochtergesellschaft sich an den marktüblichen Preisen für die Dienstleistungen orientieren müssten. Um diesen Marktvergleich anzustellen, benötigten die Mieter:innen keine Einsicht in die Geschäftsbeziehung zwischen der Tochtergesellschaft und ihren Subunternehmern. Es reiche vielmehr die Einsicht in die Rechnung der Tochtergesellschaft an die Vonovia.

Mietrecht - Rechtsprechung

BGH: Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Telekommunikationsgesetz

Urteil vom 18. November 2021 - I ZR 106/20 - Kabel-TV-Anschluss

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist.

Sachverhalt:

Die Klägerin ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs.

Die Beklagte ist Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, von denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen sind, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden und das auch für andere Dienste wie Telefonate und Internet genutzt werden kann. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlt, legt sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Für die Mieter besteht nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen.

Die Klägerin sieht einen wettbewerbswidrigen Verstoß gegen § 43b TKG darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar ist, und die Beklagte nicht den Abschluss von Mietverträgen anbietet, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof – wie auch die Vorinstanzen - haben nicht im Sinne der Klägerin entschieden. Die Beklagte hat durch die Bindung ihrer Mieter an den von ihr zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b TKG verstoßen.

Mit der Bereitstellung der Kabel-TV-Anschlüsse erbringt die Beklagte allerdings einen Telekommunikationsdienst im Sinne von § 3 Nr. 24 TKG. Sie stellt ihren Mietern damit einen Dienst zur Verfügung, der ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen besteht. Der von der Beklagten angebotene Telekommunikationsdienst ist auch im Sinne von § 3 Nr. 17a TKG öffentlich zugänglich.

In den von der Beklagten mit ihren Mietern geschlossenen Mietverträgen ist jedoch keine 24 Monate überschreitende Mindestlaufzeit vereinbart (§ 43b Satz 1 TKG) und die Beklagte verwehrt ihren Mietern auch nicht den Abschluss von Mietverträgen mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten (§ 43b Satz 2 TKG). Die Mietverträge werden von der Beklagten vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen und können von den Mietern - entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB - bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Eine unmittelbare Anwendung des § 43b TKG auf die von der Beklagten geschlossenen Mietverträge scheidet daher aus.

Auch eine entsprechende Anwendung von § 43b TKG im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern kommt nicht in Betracht. Aus der Entstehungsgeschichte der maßgeblichen Regelungen geht hervor, dass der Gesetzgeber große Wohnungsbaugesellschaften, die mit Kabel-TV-Anschlüssen ausgestattete Wohnungen vermieten und die Kosten des Kabelanschlusses als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, nicht in den Geltungsbereich des § 43b TKG einbeziehen wollte. Das ergibt sich auch aus der bevorstehenden Änderung des Telekommunikationsgesetzes. Nach der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Neuregelung in § 71 Abs. 1 Satz 1 und 3 TKG können Verbraucher zwar die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 24 Monaten beenden. Diese Neuregelung ist nach der Übergangsvorschrift des § 230 Abs. 4 TKG aber erst ab dem 1. Juli 2024 anwendbar, wenn die Gegenleistung - wie im vorliegenden Fall - ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.

Anmerkung: Ab Juli 2024 dürfte damit aber Schluss sein. Dies ergibt sich aus einer Neuregelung des Telekommunikationsgesetzes (TKG), die zum 1. Dezember 2021 in Kraft tritt. Danach dürfen die Gebühren für das Kabelfernsehen nur noch bis zum 30. Juni 2024 auf Mieter:innen umgelegt werden. Das gilt auch für Mietverträge, die ab dem 1. Dezember 2021 geschlossen werden. Die Umlage entfällt jedoch, wenn der Vermieter die Verteilanlage für das Breitbandnetz erst nach dem 30. November 2021 errichtet hat.

Mietrecht - Rechtsprechung

Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 zum Vorkaufsrecht der Gemeinden

Mit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG 4 C 1.20 - Urteil vom 09. November 2021) wurde die Möglichkeit der Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten gekippt.

Gemeinden können in Gebieten städtischer Erhaltungssatzungen (Milieuschutzgebieten) Vorkaufsrechte geltend machen. Für den Käufer eines Grundstücks besteht die Möglichkeit, den Vorkauf durch die Gemeinde abzuwenden. Dazu muss er eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnen. Darin wird beispielsweise vereinbart, eine bestimmte Miete nicht zu überschreiten oder Eigenbedarfsnutzungen durch den Eigentümer einzuschränken. Diese Praxis wurde erfolgreich in Berlin, aber auch beispielsweise in München, angewandt.

Laut § 26 Nr. 4 des Baugesetzbuches, eines Bundesgesetzes, ist das Vorkaufsrecht jedoch ausgeschlossen, solange das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweist. Mit anderen Worten: Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht auch im Milieuschutzgebiet nur geltend machen, wenn es sich um eine zweckentfremdete Schrottimmobilie handelt. Wohnen Mieter im Haus und ist das Haus nicht abrissreif, hat die Gemeinde demnach grundsätzlich keine Möglichkeit, den Kauf durch Dritte abzuwenden.

Das Bundesverwaltungsgericht führte diesbezüglich aus, dass das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, wandte sich gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Sie erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen zunächst keinen Erfolg. Erst das Bundesverwaltungsgericht gab der Klägerin Recht und begründete dies wie folgt:

Der Beklagte dürfe sein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweise. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor.

§ 26 Nr. 4 BauGB sei nach seinem Wortlaut eindeutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine Auslegung in dem Sinne, dass die Vorschrift auf Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwendung finde, komme nicht in Betracht. Es sei nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung des BauGB die alte Rechtslage nach dem BBauG insoweit unverändert übernehmen wollte und ihm dies bei der Gesetzesformulierung lediglich "misslungen" sei. Die vom Oberverwaltungsgericht angestellte Prüfung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist, scheide daher aus.

Mietrecht -Rechtsprechung

18.03.2021: BGH weist erste Musterfeststellungsklage ab

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht entschieden und dem Vermieter Recht gegeben. Die Miete durfte nach Modernisierung erhöht werden – eines zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten bedurfte es nicht.

Mit Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19 - hat der Bundesgerichtshof hat in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass die Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München.

Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Unter anderem wurde die Anbringung einer Wärmedämmung, der Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie der Anbau von Balkonen angekündigt.

Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Bis zum 31. Dezember 2018 konnte die jährliche Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden, ab dem 01.01.20219 war eine Mieterhöhung von höchstens 8 % zulässig und zudem eine Kappungsgrenze vorgesehen.

Erstinstanzlich hat das Oberlandesgericht München (Urteil vom 15. Oktober 2019 – MK 1/19) festgestellt, dass die Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sah das anderes und hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Zur Begründung führte der BGH aus, dass die Modernisierungsankündigung aus Ende 2018 die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGBnerfülle und auch nicht deshalb zu beanstanden sei, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedürfe es hingegen nicht.

Die Beklagte könne auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn sei nicht vorausgesetzt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Musterbeklagten liege ebenfalls nicht vor, soweit die Beklagte die für sie bis Ende 2018 gültige Rechtslage noch genutzt habe, um die Jahresmieten um 12% statt um 8% erhöhen zu können.

Mietrecht - Rechtsprechung zur Kündigung im Rahmen einer Wohngemeinschaft

Das Landgericht Frankfurt hat kürzlich entschieden, dass ein Mitglied einer Wohngemeinschaft keinen Anspruch gegen die Mitmieter auf Kündigung des Mietvertrages nach § 749 Absatz 1 BGB hat (Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020, Az: 2-11 T 117/20).

Die Parteien hatten einen gemeinsamen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Einer der Bewohner wollte ausziehen und aus dem Mietvertrag ausscheiden, während der Mitbewohner den Vertrag alleine fortsetzen wollte. Der Vermieter war zu einer solchen Vertragsübernahme aber nur bereit, wenn auch das Mietverhältnis des Mitbewohners zu einem bestimmten Zeitpunkt enden würde. Der auszugswillige Bewohner kündigte alleine den Mietvertrag mehrfach; der nicht auszugswillige Mitbewohner kündigte den Mietvertrag trotz Aufforderung nicht. Der auszugswillige Mieter verlangte daraufhin von dem anderen Mitbewohner, der Kündigung des gemeinsamen Mietvertrages zuzustimmen

Ein solcher Anspruch gegen den Mitbewohner auf Kündigung des Mietvertrages besteht nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt allenfalls in Ausnahmefällen, ansonsten könnte ein auszugswilliger Mitbewohner die Beendigung des Mietvertrages und damit verbunden den Auszug aller Mitbewohner einseitig durchsetzen. Daher bestehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung gegen den oder die Mitbewohner nur dann, wenn sich das Festhalten am Mietvertrag durch den nicht auszugsbereiten Mieter im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der nicht auszugswillige Mieter dauerhaft eine einvernehmliche Lösung verweigert und eine gemeinsame Kündigung auch für die Zukunft kategorisch ausschließt.